JAKARTA,KPK INDEPENDEN — Menguasai tanah selama puluhan tahun, menggarapnya setiap hari, bahkan mewarisinya dari orang tua dan leluhur, belum tentu membuat seseorang memiliki perlindungan hukum yang kuat apabila bukti kepemilikan dan status tanah tersebut belum jelas. Dalam sejumlah sengketa pertanahan, persoalan dokumen, pendaftaran tanah, batas bidang, hingga riwayat peralihan hak dapat menjadi faktor penentu.
Lantas, apakah tanah yang telah dikuasai bertahun-tahun dan diwariskan secara turun-temurun dapat diambil alih pihak lain yang memiliki sertifikat? Apa kelemahan yang kerap membuat penguasa lahan kehilangan haknya? Dan bagaimana hukum Indonesia memberikan perlindungan terhadap masyarakat yang telah lama menempati atau menggarap tanah?
Pertanyaan ini penting karena tanah bukan sekadar aset ekonomi, melainkan tempat tinggal, sumber penghidupan, warisan keluarga, serta bagian dari kehidupan sosial masyarakat.
1. Apakah Tanah yang Dikuasai Turun-Temurun Bisa Diambil Alih Pihak Lain?
Jawabannya: bisa terjadi sengketa dan peralihan hak yang sah dalam kondisi tertentu, tetapi lamanya penguasaan tanah tidak otomatis membuat hak seseorang gugur atau memberikan hak kepada pihak lain untuk mengambil alihnya.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menjadi landasan utama hukum pertanahan nasional. Sementara itu, ketentuan pendaftaran tanah diatur antara lain dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 sebagaimana diubah oleh PP Nomor 18 Tahun 2021. https://peraturan.bpk.go.id/Details/51310/uu-no-5-tahun-1960 https://peraturan.bpk.go.id/Details/56273/pp-no-24-tahun-1997 https://peraturan.bpk.go.id/Details/161848/pp-no-18-tahun-2021
Dalam praktiknya, masyarakat dapat menguasai tanah melalui berbagai keadaan, misalnya:
- Tanah warisan yang telah dikelola beberapa generasi.
- Tanah yang ditempati berdasarkan surat keterangan atau dokumen lama.
- Tanah yang diperoleh melalui jual beli, tetapi belum didaftarkan atau belum dibalik nama.
- Tanah yang dikelola berdasarkan hak adat atau bukti penguasaan setempat.
- Tanah yang telah memiliki sertifikat hak atas tanah.
Setiap keadaan mempunyai konsekuensi hukum yang berbeda. Karena itu, penguasaan fisik, riwayat keluarga, bukti transaksi, hak adat, dan sertifikat tidak boleh disamakan begitu saja.
Seseorang yang telah menguasai tanah selama puluhan tahun tetap dapat menghadapi gugatan jika pihak lain mengajukan bukti hak yang lebih kuat. Sebaliknya, orang yang memegang sertifikat pun tidak selalu kebal terhadap gugatan apabila terdapat dugaan cacat administrasi, pemalsuan, tumpang tindih hak, atau persoalan keabsahan alas hak.
Prinsip pentingnya: sertifikat merupakan alat bukti yang kuat, tetapi setiap klaim tetap harus dinilai berdasarkan keabsahan dokumen, riwayat hak, data pertanahan, dan ketentuan hukum yang berlaku.
2. Mengapa Penguasaan Tanah Bertahun-tahun Bisa Menjadi Lemah Secara Hukum?
Penguasaan fisik yang berlangsung lama dapat menjadi bagian dari pembuktian. Namun, penguasaan tersebut berisiko sulit dipertahankan apabila tidak didukung dokumen dan langkah hukum yang memadai.
Berikut beberapa kelemahan yang patut diwaspadai.
A. Tidak memiliki sertifikat atau bukti hak yang memadai
Tanah yang telah dikelola secara turun-temurun tetapi belum didaftarkan dapat menimbulkan kesulitan ketika muncul klaim pihak lain.
Surat keterangan desa, bukti pembayaran pajak, kuitansi, surat jual beli lama, dan keterangan saksi dapat membantu menjelaskan riwayat penguasaan. Namun, masing-masing dokumen memiliki fungsi dan kekuatan pembuktian berbeda. Bukti pembayaran pajak, misalnya, tidak dengan sendirinya membuktikan kepemilikan tanah.
Karena itu, masyarakat perlu mengumpulkan seluruh dokumen yang tersedia dan mengurus pendaftaran hak sesuai status tanahnya.
B. Tanah belum didaftarkan atau data pertanahan belum sesuai
Tidak adanya pendaftaran dapat meningkatkan risiko sengketa, terutama ketika terdapat perbedaan luas, batas bidang, nama pemegang hak, atau riwayat peralihan.
Pendaftaran tanah bertujuan memberikan kepastian hukum mengenai letak, batas, luas, status, dan pemegang hak. Masyarakat sebaiknya memeriksa data bidang tanah melalui Kantor Pertanahan setempat.
C. Dokumen lama tidak lengkap atau tidak dapat diverifikasi
Dokumen yang hilang, rusak, tidak memiliki asal-usul jelas, atau tidak sesuai dengan data administrasi dapat menyulitkan pembuktian.
Apabila tanah berasal dari warisan, dokumen yang perlu ditelusuri dapat mencakup bukti hak pewaris, surat kematian, keterangan atau dokumen ahli waris, bukti pembagian warisan apabila ada, serta dokumen pendukung lain sesuai keadaan kasus.
D. Tidak mengetahui adanya perubahan atau klaim atas tanah
Sebagian masyarakat baru menyadari persoalan ketika muncul pengukuran, pemasangan patok baru, pemberitahuan dari pihak lain, atau proses pendaftaran tanah yang berpotensi tumpang tindih.
Ketika mengetahui adanya klaim, jangan mengabaikan surat pemberitahuan atau panggilan resmi. Periksa dokumen yang mendasarinya dan ajukan keberatan melalui jalur yang tepat.
E. Batas tanah tidak jelas
Patok yang hilang, perbedaan peta, atau batas yang hanya didasarkan pada ingatan para pihak dapat memicu sengketa.
Pengukuran dan penegasan batas perlu dilakukan dengan melibatkan pihak-pihak yang berbatasan serta mengikuti prosedur pertanahan yang berlaku.
F. Tidak segera menyelesaikan administrasi warisan
Tanah yang diwariskan tanpa penataan dokumen dapat menimbulkan masalah ketika salah satu ahli waris menjual, mengalihkan, atau mengklaim bidang tanah secara sepihak.
Pewarisan perlu ditindaklanjuti dengan pengurusan dokumen dan pendaftaran perubahan data sesuai ketentuan. Jangan menunggu hingga konflik keluarga berkembang menjadi sengketa pertanahan.
3. Mengapa Pihak Lain Bisa Memiliki Dasar Hukum atas Tanah yang Sudah Lama Dikuasai Orang?
Pihak lain dapat mengajukan klaim yang sah apabila mempunyai dasar perolehan hak yang diakui hukum dan memenuhi persyaratan yang berlaku. Akan tetapi, keberadaan dokumen saja tidak otomatis membenarkan pengambilalihan tanah yang sedang dikuasai pihak lain.
Beberapa dasar yang dapat menjadi sumber hak atau dasar peralihan hak antara lain:
1. Sertifikat hak atas tanah
Sertifikat yang diterbitkan melalui prosedur yang sah merupakan alat bukti kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya, sepanjang sesuai dengan surat ukur dan buku tanah terkait. Sertifikat tetap dapat dipersoalkan melalui mekanisme hukum apabila terdapat alasan yang sah.
2. Jual beli yang sah
Peralihan hak melalui jual beli harus memenuhi persyaratan hukum yang berlaku. Untuk tanah yang haknya telah terdaftar, pembuatan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) pada umumnya diperlukan sebagai dasar pendaftaran peralihan hak, dengan memperhatikan ketentuan dan pengecualian yang berlaku.
Kuitansi atau perjanjian di bawah tangan tidak selalu cukup untuk menyelesaikan proses pendaftaran peralihan hak.
3. Pewarisan
Hak atas tanah dapat beralih karena pewarisan. Namun, pihak yang mengaku sebagai ahli waris harus dapat membuktikan dasar kewarisannya dan menindaklanjuti administrasi pertanahan yang diperlukan.
4. Putusan pengadilan
Putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap dapat menentukan siapa yang berhak atas tanah atau bagaimana sengketa harus diselesaikan. Pelaksanaan putusan tetap harus mengikuti prosedur hukum yang berlaku.
5. Pemberian atau peralihan hak lainnya
Hibah, tukar-menukar, pelepasan hak, dan bentuk peralihan lain dapat menjadi dasar hukum apabila memenuhi syarat yang berlaku.
6. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum
Dalam keadaan tertentu, tanah dapat diperoleh melalui mekanisme pengadaan tanah untuk kepentingan umum berdasarkan peraturan perundang-undangan, dengan prosedur, penilaian ganti kerugian, dan perlindungan hak pihak yang berhak.
Perlu ditegaskan bahwa seseorang tidak boleh mengklaim tanah orang lain hanya dengan membuat surat baru, memindahkan patok, atau mengandalkan dokumen yang belum terbukti keabsahannya. Setiap peralihan harus mempunyai dasar hukum yang benar.
4. Apakah Sertifikat yang Terbit Lebih Dahulu atau Lebih Baru Selalu Menentukan Pemenang Sengketa?
Tidak selalu. Tanggal penerbitan sertifikat merupakan salah satu fakta penting, tetapi tidak dapat dijadikan satu-satunya ukuran untuk menentukan pihak yang paling berhak.
Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur sertifikat sebagai alat bukti yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya, sepanjang data tersebut sesuai dengan surat ukur dan buku tanah.
Sementara itu, Pasal 32 ayat (2) memuat ketentuan perlindungan bagi pemegang sertifikat yang diterbitkan secara sah, yang memperoleh tanah dengan iktikad baik, secara nyata menguasainya, dan selama lima tahun sejak penerbitan sertifikat tidak ada keberatan tertulis dari pihak lain kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan ataupun gugatan ke pengadilan mengenai penguasaan atau penerbitan sertifikat tersebut.
Ketentuan lima tahun ini bukan berarti semua sengketa tanah otomatis kedaluwarsa setelah lima tahun. Penerapannya bergantung pada pemenuhan seluruh syarat hukum dan fakta perkara. Keabsahan alas hak, iktikad baik, penguasaan nyata, serta keberatan atau gugatan yang pernah diajukan perlu diperiksa secara cermat.
Oleh sebab itu, masyarakat yang merasa mempunyai hak atas tanah tidak sebaiknya menunda upaya hukum hanya karena masih menguasai tanah secara fisik.
5. Bagaimana Jika Tanah Warisan Diklaim Orang yang Memegang Sertifikat?
Situasi ini perlu ditangani secara hati-hati. Pemegang sertifikat tidak otomatis terbukti melakukan pelanggaran, tetapi pihak yang menguasai tanah secara turun-temurun juga tidak boleh langsung dianggap tidak memiliki hak.
Langkah yang perlu dilakukan meliputi:
- Mengumpulkan bukti sejarah tanah. Simpan surat lama, dokumen jual beli, dokumen waris, bukti pembayaran pajak, foto penguasaan, dan keterangan saksi.
- Memeriksa status bidang tanah di Kantor Pertanahan. Mintalah pemeriksaan data yang dapat diakses sesuai prosedur, termasuk informasi mengenai surat ukur, buku tanah, batas bidang, dan riwayat pendaftaran yang relevan.
- Membandingkan dokumen kedua pihak. Periksa asal-usul hak, tanggal transaksi, identitas pihak, letak dan luas bidang, serta kemungkinan tumpang tindih.
- Mengajukan keberatan secara tertulis jika terdapat dasar yang kuat. Sampaikan kepada pihak terkait dan instansi yang berwenang, serta simpan bukti penerimaan.
- Mempertimbangkan mediasi atau jalur pengadilan. Apabila sengketa tidak dapat diselesaikan, konsultasikan dengan advokat atau bantuan hukum untuk menentukan langkah yang tepat.
Jangan menggunakan kekerasan, merusak bangunan, mengusir penghuni secara paksa, atau memalsukan dokumen. Jika terdapat ancaman, penyerobotan yang diduga melanggar hukum, atau pemalsuan, dokumentasikan kejadian dan konsultasikan pelaporan kepada aparat yang berwenang.
6. Dasar Hukum yang Perlu Diketahui Masyarakat
Berikut beberapa peraturan utama yang relevan untuk memahami persoalan penguasaan, pendaftaran, dan peralihan hak atas tanah.
A. Undang-Undang
- UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Menjadi landasan utama hak atas tanah dan hukum agraria nasional.
- UU Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, sebagaimana telah diubah dan dilengkapi ketentuan terkait. Mengatur mekanisme pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
B. Peraturan Pemerintah
- PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sebagaimana diubah dengan PP Nomor 18 Tahun 2021. Menjadi rujukan penting mengenai pendaftaran tanah dan kekuatan pembuktian sertifikat.
- PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Memuat pembaruan ketentuan terkait hak atas tanah dan administrasi pertanahan.
- PP Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, sebagaimana diubah dengan PP Nomor 39 Tahun 2023.
C. Peraturan pelaksana
- Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak atas Tanah. Mengatur prosedur penetapan hak sesuai ruang lingkupnya.
Naskah dan status peraturan dapat diperiksa melalui JDIH resmi. Rujukan awal: UU Nomor 5 Tahun 1960 — BPK, PP Nomor 24 Tahun 1997 — BPK, PP Nomor 18 Tahun 2021 — BPK, dan Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 — BPK.
Daftar ini merupakan rujukan awal, bukan daftar seluruh peraturan yang mungkin berlaku. Untuk sengketa tertentu, aturan mengenai waris, hukum adat, hak atas tanah yang bersangkutan, perbuatan melawan hukum, dan hukum acara juga dapat relevan.
7. Solusi: Jangan Tunggu Sengketa Datang untuk Mengurus Legalitas Tanah
Untuk mencegah hilangnya kepastian hukum atas tanah, masyarakat dapat mengambil sejumlah langkah berikut.
- Periksa dan daftarkan hak atas tanah. Pastikan jenis hak dan status bidang tanah jelas.
- Simpan dokumen asli dengan aman. Buat salinan digital dan catat asal-usul dokumen.
- Pastikan batas bidang terukur. Cocokkan kondisi di lapangan dengan data pertanahan yang tersedia.
- Tertibkan administrasi warisan. Lengkapi dokumen ahli waris dan lakukan pendaftaran perubahan data.
- Periksa sebelum membeli tanah. Jangan hanya mengandalkan kuitansi, pengakuan penjual, atau surat keterangan yang belum diverifikasi.
- Tanggapi klaim secara tepat waktu. Jangan abaikan surat resmi, pengumuman, atau proses hukum yang berkaitan dengan tanah.
- Cari bantuan hukum ketika muncul konflik. Libatkan Kantor Pertanahan, PPAT, advokat, atau lembaga bantuan hukum sesuai kebutuhan.
Masyarakat juga perlu kritis terhadap praktik mafia tanah, pemalsuan dokumen, penyalahgunaan kewenangan, serta proses administrasi yang tidak transparan. Namun, setiap dugaan harus ditindaklanjuti berdasarkan bukti dan pemeriksaan yang objektif, bukan sekadar prasangka atau tuduhan.
Penutup: Tanah Bukan Sekadar Dikuasai, tetapi Harus Dilindungi dengan Bukti dan Kepastian Hukum
Tanah yang dikuasai selama puluhan tahun dan diwariskan secara turun-temurun memiliki riwayat yang penting untuk diperiksa. Akan tetapi, sejarah penguasaan perlu didukung bukti dan ditindaklanjuti melalui prosedur hukum yang sesuai agar hak masyarakat memperoleh perlindungan yang lebih kuat.
Sebaliknya, pihak yang memegang sertifikat pun wajib memastikan bahwa haknya diperoleh secara sah, beriktikad baik, dan tidak melanggar hak pihak lain.
Kepastian hukum pertanahan tidak boleh menjadi alat untuk merugikan masyarakat yang lemah secara administrasi. Negara, aparat pertanahan, pemerintah daerah, dan masyarakat perlu bekerja sama memastikan proses pendaftaran, pengukuran, penyelesaian sengketa, serta peralihan hak dilakukan secara transparan, akuntabel, dan adil.
Pesan KPK INDEPENDEN: Jangan menunggu tanah disengketakan untuk mulai mengurus legalitasnya. Periksa dokumen, pastikan batas bidang, tertibkan warisan, dan gunakan jalur hukum apabila hak Anda terancam. Sebab, penguasaan yang lama perlu dibuktikan, sedangkan setiap klaim kepemilikan harus diuji berdasarkan hukum.
IDENTITAS PUBLIKASI
Media Center KONTROL PUBLIK KEBIJAKAN INDEPENDEN (KPK INDEPENDEN)
- Penulis: HUMAS KPK INDEPENDEN
- Kategori: Publikasi Ilmiah dan Edukasi Publik
- Kontak: Media Center KONTROL PUBLIK KEBIJAKAN INDEPENDEN
- Email: kpkimedia@gmail.com
- Website: www.kpkindependen.com